Sau gần nửa thập kỷ suy thoái, ngành bất động sản Trung Quốc vẫn phát đi tín hiệu tiêu cực. Số liệu mới nhất cho thấy thị trường chưa chạm đáy và áp lực đối với các chủ đầu tư đang tăng rõ rệt.
Báo cáo của China Real Estate Information ghi nhận doanh số của 100 doanh nghiệp phát triển hàng đầu giảm tới 36% trong tháng 11 so với cùng kỳ năm ngoái. Tính từ đầu năm đến hết tháng 11, doanh số toàn thị trường cũng mất 19% - phản ánh mức độ dai dẳng của cuộc khủng hoảng.
Trong khi đó, giá nhà thứ cấp tại 100 thành phố do China Index Academy theo dõi giảm 7,95% trong tháng 11 - sâu hơn mức ghi nhận hồi tháng 10. Tổ chức này cho biết lượng nhà rao bán tăng mạnh trong khi tâm lý người mua suy yếu tiếp tục kéo mặt bằng giá đi xuống.
“Dữ liệu bất động sản xấu đi là thật và đáng lo ngại”, Hui Shan – kinh tế trưởng phụ trách Trung Quốc tại Goldman Sachs – nhận định. Morgan Stanley ước tính doanh số trung bình của 25 chủ đầu tư lớn đã sụt 42% trong tháng 11 và tình trạng này có thể kéo dài đến mùa xuân năm sau.
Nhà phân tích bất động sản William Wu của Daiwa Capital Markets cho rằng mục tiêu của Bắc Kinh trong việc “chặn đứng đà suy giảm” ngày càng xa vời. Ông nói quý IV/2025 đã xuất hiện “làn sóng hỗn loạn mới”, thể hiện qua tốc độ giảm giá mạnh và “sự trở lại của các vụ vỡ nợ lớn”.
Một ví dụ mới là China Vanke, khi tập đoàn này đề nghị chủ nợ cho phép hoãn thanh toán trái phiếu đáo hạn ngày 15/12 thêm một năm. Quyết định khiến giới đầu tư lo ngại về thanh khoản. Trước đó, chính quyền Thâm Quyến cũng yêu cầu Vanke bổ sung tài sản bảo đảm cho các khoản vay trị giá khoảng 20 tỷ NDT.
Theo chuyên gia tín dụng Cathy Lu của Octus, đây là dấu hiệu của một “cuộc khủng hoảng thanh khoản có thể dẫn tới tái cơ cấu toàn diện”. S&P Global đã hạ xếp hạng tín nhiệm dài hạn của Vanke từ "CCC" xuống "CCC-", cảnh báo rủi ro tái cơ cấu trong vòng 6 tháng.
Cuộc suy thoái của bất động sản Trung Quốc đã kéo dài từ năm 2020, khi chính sách “ba lằn ranh đỏ” siết chặt khả năng vay vốn của các nhà phát triển. Bắc Kinh đã tung nhiều gói hỗ trợ, trong đó có 300 tỷ NDT cho các tổ chức tài chính vay lại nhằm giúp doanh nghiệp nhà nước địa phương mua xây xong nhưng tồn kho.
Tuy vậy, quy mô hỗ trợ vẫn chưa đủ lớn để xoay chuyển cục diện. S&P Global thống kê lượng nhà xây xong nhưng chưa bán đạt 762 triệu m2 vào cuối tháng 8/2025, tăng so với 753 triệu m2 cuối 2024.
Tồn kho cao, giá giảm và doanh số yếu tạo thành vòng xoáy khiến dòng tiền của các chủ đầu tư ngày càng bị bóp nghẹt. Goldman Sachs cảnh báo thị trường có nguy cơ rơi vào “vòng phản hồi tiêu cực” khi nguồn cung bị đẩy lên do ngân hàng phát mãi tài sản, kéo giá xuống sâu hơn.
Theo Morgan Stanley, một trong các biện pháp có thể giúp thị trường thoát đáy là trợ cấp lãi suất vay mua nhà. Ngân hàng này tính toán nếu lãi vay giảm 1 điểm phần trăm trong quý II/2026, doanh số nhà mới có thể phục hồi và giá nhà tại các thành phố lớn sẽ chạm đáy sớm hơn.
Trong khi đó, Economist Intelligence Unit đánh giá nếu các biện pháp siết nguồn cung đất phát huy hiệu quả và kéo lượng hàng tồn xuống, giá nhà có thể chạm đáy sớm nhất vào nửa đầu năm 2027.
Theo CNBC, Reuters
